Les secrets pour réussir son premier achat immobilier sans apport

En 2025, devenir propriétaire sans apport personnel en France reste un défi majeur, mais ce n’est pas impossible. Le contexte économique et immobilier actuel offre des opportunités, notamment grâce à des taux d’intérêt avantageusement orientés à la baisse et des dispositifs d’aide ciblés pour les primo-accédants. Pour réussir son premier achat immobilier sans apport, il est primordial d’adopter une stratégie rigoureuse et éclairée, adaptée aux évolutions du marché et aux exigences des établissements financiers.

Comprendre le prêt immobilier sans apport en 2025

Le prêt immobilier sans apport, parfois qualifié de prêt à 110%, permet de financer non seulement le prix du bien, mais aussi l’ensemble des frais annexes tels que les frais de notaire, d’agence ou de garantie, sans recourir à une épargne personnelle. Cette option séduit de plus en plus d’acheteurs débutants souhaitant éviter d’immobiliser des liquidités, surtout dans un contexte où ces frais complémentaires augmentent, atteignant désormais entre 7,5 et 8,5% selon les régions.

Qu’est-ce qu’un prêt à 110% exactement ?

Un prêt immobilier sans apport est un financement qui inclut le prix du bien acheté et la totalité des frais liés à l’opération (frais de notaire, frais d’agence, frais de garantie, etc.). Dans le cadre de cette solution de financement, l’emprunteur n’a pas à injecter d’apport personnel. Habituellement, cette somme provient de l’épargne, d’un plan épargne logement (PEL), d’un compte épargne logement (CEL), de la vente d’un bien immobilier ou encore d’un héritage.

État des lieux en 2025

Toutefois, il convient de souligner que l’obtention de ce type de prêt reste exigeante : en 2025, il semble très difficile d’obtenir un prêt à 110%. Seules certaines banques acceptent de financer à 100% ou plus après une étude approfondie du profil emprunteur. Toutefois, quelques banques proposent encore ce type de prêt après avoir étudié minutieusement la situation financière du demandeur.

Pourquoi les banques exigent-elles un apport personnel ?

La demande fréquente d’un apport par les banques s’explique notamment par une volonté de réduire leur risque de défaut. L’apport témoigne de la capacité d’épargne et de gestion financière de l’emprunteur, éléments qui favorisent l’octroi de meilleures conditions de crédit, telles qu’un taux d’intérêt plus attractif ou une durée de remboursement plus longue.

Les avantages de l’apport pour les banques

L’apport personnel réduit le montant du prêt financé par la banque. Si celle-ci prête moins, le risque de défaillance de l’emprunteur diminue. L’apport montre également que le demandeur a une certaine capacité à épargner et à gérer ses finances.

Si certains organismes exigent un apport c’est aussi pour éviter le surendettement en veillant à ce que l’emprunteur ne finance pas 100% de son achat par le crédit.

Ensuite, l’apport personnel peut aider à obtenir de meilleures conditions d’emprunt comme un taux d’intérêt attractif ou une durée de remboursement plus longue. Ainsi, cette somme apportée par le futur acheteur protège à la fois ce dernier et la banque.

Apport recommandé en 2025

En pratique, même si aucune obligation légale n’impose un apport, il est généralement recommandé d’en disposer au moins à hauteur de 10% du prix du bien pour couvrir les frais annexes, ce qui reste un facteur rassurant pour les prêteurs. À titre d’exemple, pour un appartement à 150 000€, l’apport recommandé serait de 24 900€, tandis que pour une maison à 200 000€, il s’élèverait à 33 200€.

La conjoncture favorable des taux d’intérêt en 2025

En parallèle, la conjoncture des taux d’intérêt en 2025 se révèle favorable. Après plusieurs années d’augmentation, une tendance à la baisse des taux a été observée en début d’année, permettant aux primo-accédants d’envisager un financement plus accessible même sans apport initial important. Cette situation s’explique également par une concurrence accrue entre établissements bancaires visant à capter une clientèle nouvelle et à dynamiser leur activité dans le secteur immobilier.

Une tendance qui s’inverse

Avant l’envolée des taux mi-2022, les banques demandaient généralement un apport de 10% du prix du bien convoité. Mais lorsque les taux ont grimpé, la capacité d’emprunt des acheteurs a fondu comme neige au soleil. Ils ont alors dû compenser cette perte de pouvoir d’achat en augmentant leur apport personnel.

Côté banque, les conditions d’octroi se sont resserrées, crise oblige. D’ailleurs, si certains pouvaient emprunter sans apport (à 110%, comme on le dit dans le métier), avec la hausse des taux, c’était plutôt mission impossible.

Assouplissement des exigences bancaires

Aujourd’hui, il est possible d’emprunter sans apport car les banques assouplissent progressivement leur position. Les banques assouplissent leurs critères d’apport personnel. Cette évolution favorable permet à davantage de candidats à l’achat immobilier d’envisager un prêt sans avoir constitué une épargne importante au préalable.

Cependant, la réalité dépend surtout de votre projet : « En Île-de-France, c’est très compliqué d’obtenir un prêt sans apport en ce moment. Par contre, en région, il y a des banques qui sont ouvertes aux financements avec un apport limité », explique un courtier.

En bref, les banques vont plutôt financer des montants qui incluent le bien et les frais de notaire, mais pas les autres frais. Pour les profils les plus avantageux, des aménagements peuvent se faire. Pour les autres, l’apport minimum demandé reste de 10% du prix du bien.

Les dispositifs d’aide pour les primo-accédants en 2025

Les aides gouvernementales et dispositifs dédiés aux primo-accédants jouent un rôle crucial dans le montage financier des projets sans apport. Ces différentes solutions permettent de renforcer la faisabilité d’un achat immobilier sans épargne préalable.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) reste un outil incontournable. Prolongé jusqu’en 2027, il permet de financer jusqu’à 50% du projet immobilier neuf sous conditions de ressources et selon la zone géographique, dont les plafonds ont été revalorisés pour s’adapter à l’inflation et aux dynamiques locales. Ce dispositif constitue un complément précieux pour les personnes ne disposant pas d’apport personnel.

Le Prêt Action Logement

À cela s’ajoutent d’autres dispositifs comme le Prêt Action Logement, qui peut atteindre 30 000 euros et s’adresse spécifiquement aux salariés du secteur privé, offrant ainsi une source complémentaire précieuse pour boucler un financement sans apport initial.

Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)

De plus, le Prêt d’Accession Sociale (PAS) demeure une option appréciable pour les familles à revenus modestes. Avec un taux plafonné à 2,5% et des frais de dossier simplifiés, il facilite l’accès au crédit tout en favorisant une gestion budgétaire maîtrisée. Ces dispositifs s’inscrivent dans une politique visant à accompagner les primo-accédants vers la propriété, en particulier dans un contexte économique où les prix de l’immobilier évoluent de manière contrastée selon les régions.

Comment optimiser son profil emprunteur en l’absence d’apport

Une autre dimension essentielle de la réussite d’un achat immobilier sans apport repose sur l’optimisation du profil emprunteur. Il est recommandé de constituer un dossier robuste, comprenant des preuves incontestables de revenus stables, un taux d’endettement maîtrisé et un historique bancaire positif. Ces éléments renforcent la crédibilité de l’emprunteur auprès des banques et peuvent influencer favorablement les conditions d’octroi du prêt.

Constituer un dossier solide

Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt sans apport en 2025, voici quelques éléments essentiels à préparer :

• Des justificatifs de revenus stables sur les trois dernières années
• Un taux d’endettement inférieur à 35% (idéalement)
• Une épargne régulière, même modeste, démontrant votre capacité à gérer un budget
• L’absence d’incidents bancaires récents
• Un contrat de travail stable (CDI de préférence)
• Des garants solides si votre profil présente des fragilités

L’art de la négociation avec les banques

La négociation avec les établissements financiers reste également un levier puissant. Profiter de la compétition entre banques pour négocier le taux d’intérêt, les garanties exigées, ou encore les conditions d’assurance permet de réduire le coût global du financement et d’adapter le prêt aux capacités réelles de remboursement.

L’ingéniosité dans le montage du dossier consiste parfois à présenter des garanties alternatives à l’apport personnel, comme des aides sociales, un Plan Épargne Logement (PEL), ou d’autres ressources non directement mobilisées mais valorisables aux yeux des prêteurs.

Stratégies de recherche immobilière pour un premier achat sans apport

Sur le plan de la recherche immobilière, il est pertinent de cibler des biens adaptés au premier achat et situés dans des zones où les prix restent abordables, tout en offrant un potentiel de valorisation intéressant.

Cibler les zones géographiques favorables

Certaines grandes villes, telles que Paris, Lyon, Marseille ou Bordeaux, présentent des réalités très différentes et nécessitent une connaissance fine des marchés locaux. Il peut être judicieux de privilégier des quartiers en développement ou proches de projets d’infrastructure pour optimiser son investissement.

En 2025, les disparités régionales sont importantes : « En Île-de-France, c’est très compliqué d’obtenir un prêt sans apport en ce moment. Par contre, en région, il y a des banques qui sont ouvertes aux financements avec un apport limité ».

Choisir le bon moment pour acheter

Le timing joue un rôle non négligeable en 2025. Les mois où la concurrence s’intensifie, généralement au printemps et à la rentrée, peuvent être plus difficiles pour négocier. À l’inverse, profiter de périodes plus calmes permet parfois d’obtenir des conditions plus favorables.

Être bien informé sur les tendances régionales et nationales des prix, appuyé par des outils interactifs comme des calculateurs de capacité d’emprunt ou des cartes des prix, facilite la prise de décision concertée et éclairée.

Guide pratique : Étapes pour obtenir un prêt sans apport en 2025

Pour accompagner cette démarche, voici une checklist chronologique des étapes à suivre – de la constitution du dossier à la signature chez le notaire. Elle intègre aussi la liste des documents indispensables et recommande de solliciter l’expertise de professionnels, notamment un conseiller spécialisé en financement immobilier, pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé et optimiser ses chances de succès.

Avant de commencer vos recherches

• Évaluez votre capacité d’emprunt réelle en tenant compte de vos revenus et charges.
• Vérifiez votre éligibilité aux différentes aides (PTZ, Action Logement, etc.).
• Consultez un courtier pour avoir une vision claire des conditions du marché.
• Préparez les documents justificatifs de votre situation financière.
• Nettoyez votre historique bancaire (évitez les découverts dans les mois précédant la demande).
• Commencez à vous renseigner sur les quartiers et les prix du marché.

Pendant la recherche de financement

• Consultez plusieurs établissements bancaires pour comparer les offres
• Explorez les possibilités de prêts complémentaires (prêts employeur, prêts régionaux)
• Négociez non seulement le taux, mais aussi les assurances et les frais annexes
• Demandez des simulations détaillées pour comprendre l’impact sur votre budget mensuel
• Renseignez-vous sur les banques qui financent encore sans apport dans votre région
• N’hésitez pas à faire jouer la concurrence entre établissements

Lors de l’achat du bien

• Ciblez des biens légèrement en-dessous de votre capacité maximale pour prévoir les imprévus
• Négociez le prix d’achat en fonction des travaux à réaliser
• Prévoyez une marge pour les frais imprévus post-acquisition
• Anticipez les délais entre l’accord de principe et le déblocage effectif des fonds

Perspectives et évolution du marché pour les années à venir

En résumé, emprunter sans apport est une entreprise exigeante mais accessible. Les taux bas, les mécanismes d’aide dédiés aux primo-accédants, ainsi qu’une stratégie de financement sur mesure permettent de surmonter les barrières traditionnelles.

Une tendance à l’assouplissement progressif

Avec la baisse des taux d’intérêt observée en 2025, on assiste à un assouplissement progressif des conditions d’octroi de crédit. Certaines banques proposent des « prêts à 110% », permettant de financer l’intégralité du bien. Cette évolution est particulièrement favorable aux jeunes et aux primo-accédants, qui avaient été freinés par les exigences des banques ces derniers mois.

Des disparités régionales marquées

Il faut toutefois noter d’importantes disparités géographiques. Si obtenir un prêt sans apport reste très compliqué en Île-de-France, certaines banques en région sont plus ouvertes aux financements avec un apport limité ou inexistant[2]. Cette réalité souligne l’importance d’adapter sa stratégie en fonction du marché immobilier local.

L’essentiel réside dans une bonne compréhension des attentes des banques, une préparation soignée du dossier et un choix avisé du bien immobilier. Il est donc conseillé de ne pas hésiter à consulter un professionnel du financement immobilier pour bénéficier de conseils spécifiques, adaptés à sa situation personnelle, et pour être accompagné tout au long du processus.

Conclusion : Est-il vraiment possible d’acheter sans apport  ?

En 2025, obtenir un prêt immobilier sans apport personnel est devenu plus difficile, mais reste envisageable sous certaines conditions. Bien que la situation se soit complexifiée ces dernières années, les récentes baisses de taux et l’assouplissement progressif des critères bancaires redonnent espoir aux acheteurs ne disposant pas d’épargne préalable.

Pour maximiser vos chances, misez sur un profil emprunteur solide, une recherche ciblée dans des zones géographiques favorables, et n’hésitez pas à combiner différentes aides et dispositifs. Le recours à un courtier spécialisé peut également faire toute la différence dans la construction de votre projet.

Qui peut espérer emprunter sans apport ? Certaines banques proposent des « prêts à 110% », permettant de financer l’intégralité du bien. Ces financements concernent principalement les emprunteurs présentant des profils rassurants pour les établissements financiers : revenus stables, situation professionnelle sécurisée, et excellent dossier bancaire.

La patience et la persévérance restent de mise, mais avec une stratégie bien construite, le rêve de devenir propriétaire sans disposer d’un apport personnel conséquent demeure accessible.